SUUMOやat home、その他各種ホームページで何年もネット上に掲載されている物件を見た事ありませんか？
足利市内で不動産を探されている方は、思い当たる方も多いと思います。
いわゆる「売れ残り物件」です。
残念な事ですが、足利市内にも売れ残ってしまっている物件が数多く存在します。
一度売れ残ってしまうと悪い印象がつきやすいもの。
早く売れるに越したことはありません。
売主様と不動産会社との間で結ぶ契約の期間は、専任媒介契約、専属専任媒介契約のどちらも基本的に３カ月。
３カ月で売れなかった場合は、契約を更新していくことになります。
早く売れた方がいいのは売主様も不動産会社も同じこと。
そのため、不動産会社は３カ月で売れると見越した価格で物件を査定するのが基本です。
３カ月間では売れずに契約を更新してさらに３カ月。
合わせて６カ月を過ぎても売れないとなると、“長期戦”の様相を呈してきます。
では、長期戦を避けるにはどうしたらいいのでしょう。
ポイントをお伝えします。
| 売れない期間が長いほど売れにくくなる
６カ月、さらには１年過ぎても売れない場合、一番の理由として考えられるのはズバリ「価格」です。
売主様の希望で相場よりかなり高めに設定した“チャレンジ価格”で売りに出している場合がよくあります。
今のお客様はインターネットでよく調べているので、相場より著しく高い場合、すぐにわかってしまいます。
「なんか高いな…」と感じたら“様子見”を決め込んでしまうわけです。
そうなってしまうと、問い合わせや内見も一向に入ってこなくなります。
さらに、売れない期間が長くなるほど、事態は深刻化していきます。
１年も売れていないと「この家、なにかあるのかな…」とネガティブなイメージが拡大し、お客様はますます慎重に。
長い間売れないのは特別な理由があるに違いない、と考えてしまうのです。
売れない理由が価格なら、価格を下げることが特効薬になります。
１円でも高く売りたいという売主様の気持ちはよくわかりますが、売れなければ意味がありません。
希望金額に固執し過ぎることが足かせになる場合がありますから、プロである不動産会社のアドバイスに耳を傾けることも大切です。
| 個性的な家は「いいね！」と思うお客様を見つけること
価格が高くて売れないのなら、価格を下げることで課題は解決します。
ちょっと厄介なのが「個性的な物件」です。
相場の価格で売り出しているにも関わらず、こだわりが強く個性的すぎる物件のためになかなか売れないケースがあります。
たとえば、注文住宅で建てた立派な一軒家なのですが、外壁がピンク、という物件がありました。
「ラブリーなお家ですね」とお預かりしましたが、一般の人はあまり好みません。
ご想像の通り、相場の価格で売り出しましたものの、苦戦を強いられました。
最終的に、かなり価格を下げた上でようやく売却を実現しました。
個性的な物件は一戸建てだけではありません。マンションにも存在します。
たとえば、３LDKのマンションの部屋の壁を全部抜いてしまい、ワンルームのように改造してしまった人がいました。
こういったリノベーションは一時期流行ったのですが、一般的な間取りではなくなってしまうため、売りにくくなります。
本来はファミリー層がターゲットの３LDKですが、広めのワンルームとなると単身者かDINKS（子供を持たない共働き夫婦）しか買わなくなってしまうからです。
このような「個性的な家」「こだわりの詰まった住まい」を売る場合には、「見せ方」が重要になります。
物件の個性やこだわりを「いいね！」と思うお客様を探さなくてはいけません。
そこで、ホームページをはじめとして、お客様が目にする媒体での見せ方を普通の家とは違うアプローチで行う工夫が必要です。
同じ趣味の仲間を見つけるような感覚で、ブログやSNSで情報発信してみるのもいいでしょう。
「いいね！」と言ってくれる人が見つかれば、交渉もスムーズに進むこと間違いありません。
| 囲い込みをされてないかチェックする
不動産業者は、売り手だけでなく買い手も自分たちで見つけることで両手仲介を目指すことが多いです。
両手仲介は手数料を二倍得ることができ、大きな利益になるからです。
両手仲介自体が悪いわけではありませんが、他社が見つけた見込み客を故意に寄せ付けない「囲い込み」行為は、売却成功までに不要な時間を要し、売り手にとって不利になることがあります。
専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んでいれば、不動産業者は必ずレインズという情報ネットワークに物件情報を載せなければいけない決まりになっていますが、囲い込みをするためにレインズに情報を載せない可能性もなくはありません。
不動産業者は宅建業法にのっとり、売り主に対してレインズに登録した物件の「登録証明書」を発行しなければならない決まりになっています。
証明書が発行されていない場合は業者の信用性に疑問符が付くので、まずはこの点をチェックしてみましょう。
| 業者を変える
場合によっては仲介してもらう不動産業者を変えることも選択肢に入ってきます。
今までの売却活動で仲介に入っている不動産業者の信頼性に疑問符が付く場合は検討必至になりますが、そうでなくとも業者変更を考えた方が良いこともあります。
悪気はなくとも不動産業者側の力不足ということももちろん考えられます。
足利市内にも不動産業者は相当数がありますが、中古住宅、新築住宅の売買が得意な会社、売地の売買が得意な会社、賃貸借が得意な会社それぞれあります。
売買仲介が得意な業者でなかった場合は、買い手探しに時間がかかることもあるでしょう。
売買仲介が得意であっても、さらにマンションか戸建てかなど日常扱う物件種別で得意分野に差が出ることもあります。
概ね半年たっても有望な見込み客が現れない、または１年経っても売れない場合は業者の変更を考えた方が良いかもしれません。
|まとめ
売主さんからすればこだわりの家や土地も、一般に売ろうとするとお客様が限定されてしまいます。
庭師に入ってもらい、きれいに手入れした自慢の庭も、買うお客様にすれば「手入れが大変だしお金もかかる」と敬遠されることもしばしば。
資金をふんだんにつぎ込んだ「こだわり」は、一般に売り出したときマイナスに働き、意外に裏目に出るパターンも珍しくありません。
金額さえ合えば売れない不動産はありませんが、あまりに個性的だと売るときに苦労してしまいます。
又、不動産を売り出してから成約までに至るには、約3～4ヵ月程度の時間を要します。
しかし、これはあくまでも平均であるため、売却がうまく進まなければ平均日数よりさらに時間を要することになります。
もし、なかなか不動産が売れずに困っている場合には、どういった原因が潜んでいるかを追究することが重要です。
なかなか売れないからと放置していても、状況は変わりません。
売り出し価格を見直す・不動産会社を変更するなど、なかなか売れない原因に対して何かしらの対策を練ることが重要と言えるでしょう。
最後までお読みいただき、有難うございました。
少しでも参考になれば幸いです。
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