足利市内で不動産物件を売却・購入する際に、その仲介を業者に依頼する場合、媒介契約を交わさなければなりません。
媒介契約にはどんな種類があるのか、そのメリットとデメリット、書面交付義務について、そして媒介契約時に注意すべき「囲い込み」についてもわかりやすく紹介します。
| 媒介契約とは何か？？
足利市内で不動産を売却する際に、個人ではなかなか買手を探すことが難しいもの。
そこで、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を受けた業者は宅地建物取引業法によって、依頼者に不利にならない契約を交わすように義務づけられています。
物件をどのような条件の下で売却活動を行うのか、成約した場合の報酬の決め方をどうするのかなどをあらかじめ取り決めることを「媒介契約」といいます。
媒介契約には依頼者と業者の関係を明確にして、仲介にまつわるトラブルを未然に防ぐ意味があります。
| 媒介契約の種類とそれぞれのデメリットについて
媒介契約は、希望する仲介の内容や仲介手数料を明確にするものなので、契約内容をよく理解しておかなければなりません。
その媒介契約は大きく分けて3種類あります。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。
それぞれの特長とデメリットにも目を向けて見ましょう。
１．専属専任媒介契約の特徴とデメリット
専属専任媒介契約は、仲介する業者をひとつだけに絞って依頼するものです。
また、依頼者自身が買手を探した場合も、依頼した業者が仲介者となって取引を進めることが義務づけられています。
有効期間は3ヶ月を超えることができません。
レインズには、媒介契約締結の翌日から5日以内に登録する必要があります。
レインズとは、不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）の略称で、不動産流通機構が運営している、加盟不動産業者の間で情報交換する目的のシステムです。
レインズ上に物件の情報を掲載することで多くの業者の目に触れることになり、売却先が決まるケースが多くあります。
専属専任媒介契約は3つのうちで最も制限が厳しく、いかなる場合も依頼された業者を通じて売買が行われ、業者にとって仲介手数料の確保が可能です。
それゆえに契約業者の積極的な売却活動が期待できる特長があります。
契約業者は依頼者に1週間に1回以上の割合で、販売状況を報告する義務があります。
依頼者も毎週状況を報告してもらえるので、状況を把握しやすいところも特長といえるでしょう。
ただし、もし業者の対応に不満があったとしても、仲介業務は契約期間の3ヶ月間は契約業者1社のみに限定されるデメリットもあります。
【仲介手数料目当ての囲い込みとは？】
売買契約が成立すると買手と売手は、仲介業者に仲介手数料を支払います。
業者からすれば最も利益が出るのは、売手と買手の両方から仲介手数料を得る両手取引が行われたときです。
この両手取引によって仲介手数料をダブルで得るために、「囲い込み」を行って業者自身の顧客から購入希望者が出るまで時間かせぎをするケースがあります。
本来、不動産会社は、依頼された不動産売却をできるだけ早く、高値で実現できるように務めています。
しかし、囲い込みをしている不動産会社は、他社から「その不動産を購入したいと言っているお客様がいるので物件を紹介してほしい」という問い合わせにも「すでに売却の申し込みがあった」「交渉が進んでいる」などと嘘をつき、断ってしまうのです。
そして、他社からの問い合わせを断っているうちに自社で買主を探します。
囲い込みは売主の利益に反する行為です。
故意に情報を隠したり、独占したりすることは背信行為として法律で禁止されています。
囲い込みについては、こちらでも紹介しております。
【不動産がなかなか売れない】そんな時に考えるべき原因と対策 | ハウススタジオ株式会社 (house-studio.co.jp)
２．専任媒介契約の特徴とデメリット
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に仲介業者をひとつに絞ります。
また、有効期限も専属専任媒介契約と同じく3ヶ月です。
異なる部分は3つあります。まず、依頼自身が買手を探してきた際には、業者を介さずに売買契約を結ぶことができる点です。
もうひとつは些細なことですが、レインズへの登録義務が媒介契約を交わした翌日から1週間以内になる点。
そして、契約業者から依頼者への販売状況の報告義務が2週間に1回以上になるという違いです。
専任媒介契約の特長は、専属専任媒介契約と同様に1社にだけ依頼することで、業者が積極的に活動をすることです。
そして何より、自分で買手を見つければ直接売買契約が締結できる点は大きな特長でしょう。
デメリットはレインズへの登録義務がわずかながら遅くなるので、販売機会がその分だけ減ることと、販売状況の報告が少なくなる点です。
２．一般媒介契約の特徴とデメリット
一般媒介契約は、ほかのふたつとは違って複数の業者に依頼することができる契約です。
依頼者自身が買手を探した場合は、直接売買することができます。
レインズへの登録も任意のうえ、販売状況の報告義務もありません。
一般媒介契約では、当事者同士で自由に契約期間を決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3ヶ月以内が一般的とされています。
一般媒介契約の最大の特長は、複数の業者と契約を結ぶことができるので販売機会が多い点といえるでしょう。
専属専任媒介契約や専任媒介契約とは違って、他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないので、業者たちが競うように活動し、早くに売却に至る可能性があります。
ただし、競争してまで売りたいと思わせる物件でない限り、時間と経費をかけて積極的に売却活動をしてくれる業者は少ないのが現状です。
あまり需要のない物件にとっては、マイナス面が多くなってしまいます。
|媒介契約は解除条件を知ることが大切
不動産会社と媒介契約を締結した後、思うように売却活動が進まない場合は、解約することも可能です。
媒介契約の解約は、媒介契約の種類によって契約期間に違いがあります。
一般媒介契約の場合は、いつでも解約の旨を伝えるだけで問題ありません。
一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は3ヶ月の契約期間が多いです。
契約期間よりも前に解約する場合は違約金が発生する可能性があるので注意しましょう。
どの媒介契約であっても、媒介契約書の中で途中解約の詳細が記載されています。
解約した場合は、売買に関する広告費や宣伝費を支払うケースもあるので、媒介契約書をよく確認しましょう。
|媒介契約の書面交付義務
不動産業者に仲介を依頼する際、契約時に作成する媒介契約書に関して、業者は書面を交付する義務を負います。
なぜなら、扱う対象が多くの場合、高額な取引になるためです。
口頭だけでは契約が成立しないことが法的に定められています。
この書面交付義務は3種類の媒介契約書のいずれにも適用されます。
さらに業者は、口頭による契約内容の充分な説明と、依頼者の意思の確認などの義務も負います。
ただし、これはあくまで売買に関する契約で、賃貸の仲介に関してはそもそも契約書を作る必要もありません。
また、契約書といえば収入印紙が必要な場合が多く見られますが、媒介契約に印紙は必要ありません。
収入印紙が必要になるのは、売手と買手の間で交わす不動産の売買契約書の場合です。
媒介契約書は課税対象となりません。
| まとめ
今回は、媒介契約の「専属専任」「専任」「一般」の違いについてご紹介しました。
大きな違いは、不動産会社は1社または複数、契約期間は3ヶ月またはなしという点です。
不動産会社を変更することも視野にいれながら、3ヶ月を目安にして見直しをすると良いでしょう。
又、物件の種類や依頼者の要望によって、どの媒介契約を結ぶべきか異なりますので、各媒介契約の特徴を踏まえて後悔ないように契約を行ってくださいね。
最後までお読みいただき、有難うございました。
少しでも参考になれば幸いです。
・賃貸会員ログイン
0284-64-7248
お問い合わせ