不動産で土地の購入を検討される際、“セットバック要”の文字を見かけたことがあるかもしれません。
足利市内にはセットバックが必要な売地が多く存在致します。
時折セットバックについてお客様から質問される事がありますので、今回はセットバックについてご説明します。
| セットバックとは？？
現在の法律では原則として幅員4ｍ以上の整備された道路が必要となっています。
建築基準法では、幅員が４ｍもしくは以上ないと「道路」とは認められていません。
これは日照や風通しなどの視点、災害避難時の安全性・消防車など緊急車両の乗り入れ等防災的視点により定められています。
しかし法律が制定される前に建てられた家屋においては、４ｍ未満の道路に接しているケースがあり、これを足利市で「道路としてみなさない」（再建築不可）としてしまうと多大な影響が出てしまうため、4m未満の道路はセットバック「後退」をおこない、将来的に4mを確保できることを前提として道路と認めています。
こういった道路のことは「みなし道路」「2項道路」と呼ばれています。
|セットバックのルール
・道路の対面が住居の場合は、道路の中心から均等にセットバックする。
→すでに対面側がセットバック済だった場合は、元々の道路の中心線からセットバックする。
・対面が川や崖などセットバックできない状況の場合は、一方のみでセットバックする。
|セットバックする必要があるケース
・4m指定道路であれば道路中心線より２ｍを確保する必要があります。
・6m指定道路であれば道路中心線より３ｍを確保する必要があります。
・一方が河川や崖の場合には、河川や崖側の道路端より４ｍを確保しなければなりません。
上記に満たない場合にはセットバックが必要となる可能性があります。
| セットバックで気を付ける事は？
対面がすでにセットバック済みであった場合、その道路の中心線から４ｍもしくは６ｍと判断してしまうとセットバックしなければいけない面積が足りなくなってしまいます。
セットバックは道路の両端からそれぞれ均等に後退しなければいけません。
すでに対面が後退しているのであれば道路の中心線がずれている可能性があるので対面がセットバックする以前の道路中心線から計算しなければならないので注意が必要です。
そして、最大の注意点…
家を建てるときは建蔽率（建ぺい率）や容積率もセットバック後の敷地で計算しなければいけません。
（購入の土地－セットバック部分）×建蔽率or容積率 で計算が必要です。
セットバックを拒否することはできませんので、セットバック後の有効面積をしっかり調べておく必要があります。
| セットバック部分は建築面積に入らない
足利市内のセットバックしなければいけない物件であっても再建築不可ではありませんので、建て替えすることが可能です。
しかしながら建て替えの際にセットバックをし、道路幅員を確保する必要性が出てきますので、場合によってはご自身の土地の有効面積が減少してしまう恐れがございます。
門や塀・擁壁であっても建築することはできません。
セットバック部分に門や塀・擁壁を設けてしまい近隣住民とトラブルとなっているケースがあるようです。
これは明らかな違法行為であり、違法建築物件となってしまいますので、行政指導となる可能性があります。
| セットバックした土地はどうなるのか？
セットバックした道路が公道の場合、自治体によっては様々ですがセットバックした土地を寄付するか無償使用もしくは自己管理を定めている事が多いようです。
■寄付の場合
後退道路用地の部分を自治体に寄付する事となります。測量、境界確定や登記費用などといった移転にかかる費用は自治体が負担してくれます。しかし、測量や境界の調査などで時間がかかることが多く、住居をそこに建てる場合、建築計画に遅れが出る可能性があるので注意してください。
■無償使用の場合
セットバック部分の土地の名義は元の名義のままで自治体に無償で使用を許可する事になります。その道路にかかる整備費用・維持管理にかかる費用は自治体が負担してくれます。
■自己管理の場合
セットバック部分の土地の名義は元の名義のままで、その道路にかかる整備費用・維持管理にかかる費用は自己負担となります。
| セットバックにかかる費用
セットバックをするには、測量や登記費用、道路の整備などに費用がかかります。
自治体によっては補助金を出しているところもありますが原則としては、土地の所有者がすべての費用を負担しなければなりません。
| セットバックした後の税金は？
寄付した場合は所有権が足利市など自治体に移るので固定資産税・都市計画税は非課税となります。
また、無償使用の場合も同様で所有権は自己のままですが非課税として扱われます。
自己負担の場合、建物を建てる土地とセットバック部分の土地が一体（分筆していない）であった場合は固定資産税都市計画税の課税されてしまいますが、分筆をして建物を建てる敷地とセットバック部分の土地を分けた場合には非課税措置を受けられる可能性があります。
分筆などにかかる費用は名義人の自己負担で行わなければなりません。
注意しなければならないのが、無償使用と自己管理は非課税措置を受けたい場合には、申請をしなければ非課税とならない事です。
| まとめ
セットバックをわかりやすく簡単に解説しました。
セットバックとは、市街地に位置する幅が4メートル未満の道路に接する土地に建築する際に、土地の一部を道路とすることです。
足利市には幅が4メートルに満たない多数の道路が多数存在しますが、幅が4メートル未満の道路に接する土地に新築や建て替えをする際は、セットバックしつつ接する道路を拡張しなければなりません。
セットバックをお調べの方がいらっしゃいましたら、ぜひご参考になさってください。
また、セットバックと共に「2項道路（にこうどうろ）」や「みなし道路」「狭あい道路（きょうあいどうろ）」などの不動産用語を見聞きすることがあります。
2項道路やみなし道路、狭あい道路とは、今回ご紹介したセットバックが必要となる市街地に位置する幅が4メートルに満たない道路です。
足利市内で不動産を売買する際は、セットバック、2項道路、みなし道路、狭あい道路などの不動産用語を理解しておけば役立ちます。
今回ご紹介した内容が、セットバックをお調べになる皆様に役立てば幸いです。
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