「住宅ローンの支払いが困難」
「離婚して現在住宅に住んでいないが、ローンは支払い続けている」
「無理な資金計画で住宅を購入してしまった」
「コロナウィルスの影響で所得が減り、返済が困難に」
足利市内で不動産を購入したが、上記の理由で売却を検討されている方も多いかと思います。
住宅ローンを払わず、そのまま放置してしまうと債権者である金融機関or保証会社・債権回収会社等が差し押さえを行い、「競売」の手続きに移行してしまいます。
「競売」になる前に、「任意売却」という方法で売却する事ができますので、今回は「任意売却」のメリットを中心にお伝えしたいと思います。
| 「競売」と「任意売却」の違い
足利市内であった例を元に話をします。
住宅ローンの支払いを数か月（約３～６か月）滞納すると、今まで月々支払っていた権利を失い「一括で返済してください」と金融機関から求められます。
ほとんどの方は、住宅ローンの支払いができない状況ですので、当然ながら一括で返済できるはずもなくそのまま放置してしまうことによって、競売手続きが進められます。
そうなると、債務者（借入人）は担保となっている不動産を売却してその返済に充てなければなりません。
ただ、不動産を売ってもローンを完済（全額返済）できない場合、債務者が自由に物件を売却することはできません。
そういうときにとられる方法が、債務者が債権者などと協議しながら一般市場で物件を売却する「任意売却」、または、債権者が法的手段で強制的に売却する「競売」です。
頑張れば月々の返済ができる可能性があるのであれば、住宅ローンを借りている金融機関に相談に行き、返済計画の見直しをしていただけるかどうか掛け合ってみましょう。
競売とは
住宅ローンのように不動産を担保に融資を受ける際には、債権者が担保不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。
ローンが返済できなくなると、債権者はこの担保権を行使して裁判所に「不動産競売申立て」を行います。
裁判所の権限で担保となっている不動産を差押え強制的に売却、その代金から債権の回収に充てる手続きが「競売」です。
競売は全工程が強制的に進行するので、債務者・所有者の意思は一切考慮反映されません。
金融機関から保証会社or債権回収会社へ移行され、競売の申し立てをされると、裁判所から「競売開始決定の通知」が届きます。
その後、不動産の状況を調べるために、「現況調査に関する通知」が届き、指定の日時に評価人等が訪問を行い、不動産内の写真を撮影したりヒアリングを行います。
この写真やヒアリング内容が書面に記載され、競売物件を購入しようとする方に対し、購入する判断材料として一般公開されます。
この内容はインターネット上でも公開され、この時点でプライバシーは無くなります。
売却は一般市場ではなく裁判所での入札形式となるため、売却価格はたいてい相場より何割も低くなります。
任意売却とは
ローンが返済できなくなって物件を売却しても完済できない場合に、債権者の合意のもと一般市場で物件を売却する方法が「任意売却」です。
住宅ローンの返済が滞り、債権回収会社等に移行されてしまうと、月々の返済ができなくなります。
そうなると、
- 一括で返済を求められる
- 任意売却で売却をする
- 上記２つの方法をとらなかった場合、競売に移行する
「１．一括で返済を求められる」のは大多数の方は不可能な状態かと思いますので、「競売」を避けるのであれば「任意売却」で売却する事となります。
一般の売却と同じように媒介契約を行い、不動産会社により一般市場で売却活動するので、相場での売却が期待できます。
※媒介契約については上記動画で詳しく紹介しております。
ただし任意売却には、売却後の残債をどうやって返済するかを債権者と協議したうえで、すべての債権者・利害関係人の合意が必要となります。
債務者・所有者の意思で売却できますが、債権者の意向が強く影響します。
「任意売却」は所有者の意思で売却を行うので、普通の仲介物件と同じように販売活動が行われます。
住宅ローンが滞り、引き続き月々の支払いが難しい状況であるなら、まずは不動産仲介業者に相談をしましょう。
インターネットやチラシ等の販売活動を行ったり、売却する事を近所の方に知られたくないのであれば、広告は一切行わず、不動産仲介会社に登録されている「顧客リスト」からの紹介や「不動産流通機構（レインズ）」に登録し、買い手を募集します。
※「不動産流通機構（レインズ）」については下記過去のブログで紹介しております。
【囲い込みの罠には要注意】専属専任・専任・一般媒介の違いを徹底解説 | ハウススタジオ株式会社 (house-studio.co.jp)
|競売のメリットとデメリットについて
競売は基本的に債権者にとっても債務者にとってもマイナスになる債権回収の最終手段なのですが、見方によってはメリットとなる要素がないわけではありません。
競売のメリット
① 手間が省ける
任意売却など自分で売却する場合は債権者や不動産会社に相談して売却手続きを進めることになりますが、競売は債務者が何もしないまま、裁判所の手順にもとづいて進行します。債務者が行動する必要はないので、売却に関する手間はかかりません。
② 売却・転居までの期間が長くとれる
自分で売る場合、債権者の意向で売却を急かされたり期限を設けられたりして、協議から2～3カ月内での売却・転居となるのが一般的です。
競売は所有権移転されるまで、最短でも6カ月程度かかります。その時点で転居に応じない場合、買受人が「不動産引渡命令」とその「強制執行」の申立てをします。そこで「明渡し催告」として一定期間内での明渡し（転居）を求められます。それでも明渡しをしなければ、強制的に立退きさせられることとなります。
競売の最短6カ月に加えて、不動産引渡命令申立てから強制退去まで1～2カ月の時間があるので、転居までは任意売却にくらべて相当期間の猶予があるといえます。
③ 仲介手数料などの費用は不要
競売で物件が売れた場合、任意売却など自分で売るときに必要となる仲介手数料や契約書の印紙税、抵当権抹消費用はかかりません。ただし、競売申立てにかかった実費（申立印紙・郵便切手・登録免許税・評価書作成や公告等の費用）は物件の売却代金から差し引かれます。
競売のデメリット
① 売却代金が低くなる
最大のデメリットは、一般市場での売却に比べ競売での売却代金はたいてい6～8割低くなることです。売却代金が安いということは、それだけ多く債務が残ることになります。
② プライバシーが害される
競売の現況調査では、執行官などが強制的に家の内外を実況見分します。また競売情報は裁判所やネット上で公表されるので、家が競売にかけられていることを他人に知られてしまいます。落札希望者が近隣住民に聴き取り調査することもあります。
③ 強制的に追い出される
任意売却なら交渉によっては売却代金から転居費用を出してもらえたり、転居時期の相談に応じてもらうこともできますが、競売はすべてが法律にもとづき一方的に進行するので、一切交渉の余地がありません。
|競売開始決定が届いても諦めずにすぐに任意売却の相談を！
競売にくらべて任意売却なら、たいてい残債は減らせるうえに残債の分割返済に対して債権者が理解してくれているので、自己破産など最悪のケースを避けることができます。
また、競売で個人情報が害されると、後の生活にも支障が出る恐れもあります。
ですからローンが返せなくなっても諦めずに、任意売却を債権者と協議するようにしましょう。
もし競売になっていても、債権者が合意してくれれば任意売却も可能となります。
ただし、開札期日前日までに債権者に競売申立てを取下げてもらわなければならず、そのためにはそれまでに債権者や利害関係人の合意を取り付け買主を見つけなければなりません。
また、債権者が競売を取下げるには、社内稟議を通す時間も必要です。
これらの時間を考えれば、競売開始決定前にまずは不動産会社に相談することをおすすめします。
※不動産売却の流れや手続きについては下記ブログを参照ください。
【これから足利市で不動産を売却する方へ】不動産売却の手順 | ハウススタジオ株式会社 (house-studio.co.jp)
| まとめ
任意売却が成功すれば、競売より有利な条件で、物件を手放すことができます。
なんとしてでも、売却を成功させなければなりません。
正しい流れと、「自分の物件の価値」を十分に理解しておきましょう。
また、協力的な不動産会社を見つけて、共に売却活動を行うことも、重要な鍵。
だからこそ、査定には手を抜きたくないものです。
「競売になる前に早期売却を目指したい」
「足利市内の家・マンション・土地の価値を今すぐ知りたい」
という方には、不動産売却ネットの「不動産相場MAP・簡易査定サービス」がおすすめ。
気になる不動産相場価格を足利市の地図上で検索・確認ができます。
不動産相場マップ・【無料】不動産クイック査定サービス｜足利市不動産売却ネット (housestudio-ashikaga.jp)
近隣物件の価格を参考にして相場価格のイメージをつかんでおきましょう。
また、足利市内の同エリアで、実際に販売された過去の販売事例を数多く掲載しております。
近隣市場の不動産相場を知ることで、お客様が査定依頼した際、不動産会社から提示された査定額について判断する一つの目安になります。
足利市内で不動産を売却される方は、是非参考にしてみてください。
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